[全球房地产净综合报告]一遍又一遍的谣言、猜测、空壳寻找房子(以下简称"壳牌")IPO终于解决了。

7月24日晚，壳牌在美国正式提交了一份在纽约证券交易所(New York Stock Exchange)以"Beke."号登陆的提案。根据招股说明书，壳牌集团创始人左晖持有28.9%的股份，是最大股东。紧随其后的是12.3%的腾讯股份、10.2%的软银公司(Softbank Corp.)和5.3%的希尔豪斯资本(Hillhouse Capital)。

此次IPO的承销商，包括高盛(Goldman Sachs)、摩根士丹利(Morgan Stanley)和中国复兴资本投资公司(China RenizationCapital Investment)，预计将筹资10亿至20亿美元。如果上市成功，预计壳牌将成为今年赴美上市的最大中国公司。

壳牌的野心

就交易量和交易量而言，壳牌已经是中国最大的住宅服务平台。根据招股说明书，壳牌集团2019年的房地产和租赁交易总额已达2.1万亿元，成交量已超过220万元。

壳牌的三大业务是股票交易、新房交易和其他新兴业务，主要来自住房交易和服务的成本和佣金。总收入从2017年的255亿元增长到2018年的286亿元，比2019年的60.6%增长了12.3%，达到460亿元(合65亿美元)。就收入而言，壳牌的收入几乎是2019年房地产交易平台58(安居客服公司)的三倍。

在业务方面，壳牌二手房交易GTV从2018年的8219亿元增加到2019年的1.297万亿元，增长了58%，二手房行业在2019年赚了245.7亿元；新住宅交易GTV从2018年的288亿元增加到2019年的7476亿元，增长了166%，新住宅行业在2019年达到了202.7亿元。在营业额方面，壳牌搜索是继阿里之后的第二大产业平台。

壳牌表示："在IPO书中，壳牌也期待着未来的光明发展。根据中投的报告，中国拥有全球最大的住房市场，包括GTV和2019年的现有和新建住房销售，以及租房销售，预计经过一段时期的显著增长，中国将进入一个稳定增长的时代。中投的报告还显示，目前的房地产市场将变得更加重要，复合年增长率为12.4%，从2019年的8.4万亿元人民币增长到2024年的15.1万亿元人民币。

此外，预计到2024年，中国通过房地产经纪服务实现的住房销售和租赁总GTV将从2019年的10.5万亿元增加到19.1万亿元，而经纪业务的普及率将从2019年的47.1%提高到2024年的62.2%。

蛋糕如此诱人，壳牌还在成立两周年大会上向外界透露了他的"野心"。未来，它将把100万家服务提供商联系起来，以满足3亿家庭的需求，如买卖、出租、装修房屋、社区服务等。

到2020年6月30日，壳牌已进驻全国103个城市，将456000多家经纪商和42000家经纪商店与265个新的经纪品牌连接起来。

壳牌决心将自己打造成一个"食品、服装、住房、交通"的"生活"龙头企业。

近44亿美元连续三年亏损

通过分析IPO的财务指标，我们得到了一个增长迅速、盈利能力强的壳。但这个壳真的像看上去那么成功和完美吗？

自3年前成立以来，寻找住房的壳牌从未实现过盈亏平衡，这将是资本市场将更加关注的核心问题。

招股说明书显示，2017年至2019年，壳牌连续三年亏损。2017年至2019年的净亏损分别为5.376亿元、4.277亿元和21.801亿元，净损失率分别为2.1%、1.5%和4.7%。2020年第一季度净亏损13.31亿元，净损失率17.3%。三年来，空壳亏损累计累计亏损43.76亿元。可以说，规模和损失是并驾齐驱的。

由于今年第一季度损失率急剧上升，壳牌将受到疫情的影响，企业办公室和离线商店无法投入使用，壳牌搜索平台中介机构也遇到了很大障碍。

与此同时，壳牌在IPO中还暗示，预计未来将继续产生巨额成本和支出，以进一步扩大业务。这意味着壳牌将在短期内继续亏损。

壳牌的成本主要分为三个部分，其中最大的是佣金和内部补偿费，即支付给协助完成交易的其他组织和渠道的佣金，以及支付给中介机构和销售人员的交易佣金；第二个部分是佣金部门，它是指协助完成交易的机构和销售渠道，壳牌将向它们支付全部佣金的一部分。

招股说明书显示，2017年至2019年，空壳收入成本分别为207.2亿元、217.8亿元和247.1亿元。其中，壳牌支付的佣金和内部奖励成本分别为156.63亿元、157.68亿元和1944.4亿元，而且还在不断增长。

壳牌目前由股票买卖、新房交易、新业务三大业务部门组成，股票交易是目前最重要、最核心的收入。高客户单位价格的物业交易也伴随着高昂的成本，即物业销售佣金。如果未来的政策保持不变，随着壳牌业务的继续扩大和增长，相应的佣金和内部薪酬也会增加，成本也会继续上升。

2004年以前，房地产经纪人常常利用买卖双方不平等的信息压低卖方价格，抬高买方价格，"吃价差"赚取暴利。2004年，联佳率先引入交易佣金，只有买卖双方一起与经纪公司签约时，房价信息才能对交易模式双方透明。

由于透明的信息共享，联佳在"混乱"市场上已成为罕见的"清流"。凭借口碑和口碑，连佳从此迎来了爆炸性增长。

2011年，左晖再次对假房问题进行了抨击，导致联佳发起了"真正的住房来源"行动。由于假住房一直是房地产中介行业的一种常见手段，其目的是通过廉价的假房来吸引商店顾客，然后将其他高价住房出售给客户。

为了克服这一行业真正的房源问题，联佳已经进行了多年的数据基础设施建设。2008年，联佳还没有诞生，就开始建立国内房地产词典数据。壳牌可以在短短两年时间内迅速筹集两轮资金，实现两位数的增长，事实上，依靠联佳19年的数据积累。

从传统的离线模式到今天的壳牌在线平台模式，不吃价差，真正的房产来源"职业男"左晖只使用了两家中介机构应该做的服务来颠覆房地产中介行业吗？

可以说，由于联佳的出现，房地产经纪行业的信息透明度有了很大提高，行业规范也越来越好。

连家在2001年颠覆了房地产中介行业。在未来20年里，到2020年将颠覆什么？

连家虽然取得了很大的成功，但仍未解决国内房地产经纪行业的混乱、缺乏规范、用户不满等一系列问题，左晖一直在思考如何改变行业面貌。

左晖认为，中国的住宅贸易和服务业仍处于"前工业化"阶段，有足够的空间和机会通过互联网和大数据进行转型。壳牌的目标是成为一个中介服务平台，联佳的服务标准和资源将扩展到每一家中介公司。

简而言之，壳牌是一个基于真实住房信息的更大的平台，吸引了所有经纪人或经纪公司的加入，用户可以在这里获得高效、高质量的服务。

但壳牌寻找房子的梦想意味着要求房地产经纪人交出他们的房地产信息、客户信息和服务费，除此之外，他们还要与左晖的亲生儿子连佳竞争。"既是裁判，也是参赛者。这引起了联佳业内竞争对手的强烈抵制，一些房地产中介甚至组成了"反壳联盟"，以打击壳牌搜索。

壳牌搜索平台模式会成功吗？从联佳的发展路径来看，成功的关键在于壳牌解决了什么问题。

联佳的成功得益于他从消费者的需求和痛点中建立起对联佳的信任。如何收获房地产经纪人的信任，壳公司也必须做到与联佳一样，从房地产经纪人的实际需求出发，而不是从贝壳的利润点开始。随着中介公司痛苦需求的解决，高信任度壳的收获将造成惊人的业务紧张，并在左晖的梦想中给行业带来质的变化。